作者/黃柏榮律師
隨著臺灣住宅「高齡化」後，伴隨者屋內管線老化，衍生出許多漏水的問題，為現今鄰里間常見的民事紛爭之一，就漏水的類型主要可分為結構性漏水與管線漏水，前者如頂樓漏水，後者如天花板上方管線漏水等，當屋內發生漏水時，該如何處理？由誰修繕？又如為公共管線、公共區域滲漏水時，該由誰修繕？如何確認向鄰居求償或向管委會求償？傢俱毀損、精神損害可否求償？等也是許多民眾的疑問，律師手把手帶你秒懂處理方法！
第一步：確認漏水源頭
當屋內發生滲水情形時，民眾得委請水電技師，初步檢測，漏水位置、漏水原因，並請水電技師提供初步的書面文書，作為向樓上住戶或管理委員會（下統稱管委會）請求修復或賠償之依據。
第二步：請修繕責任人出面處理：
- 修繕責任在鄰居：若滲漏管線、滲漏區域為任一區分所有權人專有或經約定專用部分，當責任人不願配合檢修或對於檢測結果置之不理時，建議以存證信函通知責任人該漏水情形，並約定檢修時間。
- 修繕責任在管委會：如非屬前述修繕責任在鄰居之情形，原則上應由管理負責人或管理委員會負修繕或管理維護之責，除非該滲漏，是可歸責於區分所有權人或住戶，則例外由該區分所有權人或住戶負擔修繕責任。
當通知社區管理負責人或管理委員會進行修繕後，管委會仍不願意修繕時，作者會建議當事人兩者方式：
- 利用召開區分所有權人會議時，將應修繕事項作成決議，如管委會無正當理由拖延、拒絕執行上揭決議時，住戶得請主管機關裁罰管委會之負責人（公寓大廈管理條例第36條第1款、第48條第4款）。
- 訴請法院請求管委會負擔修繕責任。
第三步：責任人置之不理之處理方式
- 申請調解：除前開建議寄發存證信函外，民眾得考慮向鄉鎮市調解委員會聲請調解，藉由調解委員居中，協助雙方溝通，達成修復漏水位置以及賠償之共識。
- 起訴請求：如調解不成時，民眾此時得向法院訴請修復漏水位置，並請求因漏水所生損害之賠償等(民法第184條第1項、民法第195條第1項)，在訴訟過程中，民眾得依案件進行狀況，向法院聲請囑託由專業之鑑定單位如臺灣省土木技師公會、建築師公會或台灣營建防水技術協進會等單位，鑑定漏水位置與原因等，在取得確定之勝訴判決後，得向責任人聲請強制執行，請責任人配合修復。
因滲漏可求償之範圍
當發生滲漏情形時，住戶可向責任人請求因該滲漏而生之損害，諸如裝修、傢俱、清潔、消毒等費用之賠償，並有可能因為滲漏情形嚴重，而請求相當數額之精神慰撫金（民法第216條第1項）。
結語：
房屋漏水問題對民眾的生活品質和財產安全造成嚴重影響，嚴重甚至會受到精神上的痛苦而需就醫治療，因此，實有必要瞭解如何有效求償。此外，建議尋求專業律師協助提供法律建議和代理，以確保權益得到最大程度的保證。
法律依據：
- 民法第184條第1項因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。
- 公寓大廈管理條例第10條第1項：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」
- 公寓大廈管理條例第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規者，從其規定。」
- 公寓大廈管理條例第12條：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」
- 民法第191條第1項：「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任；但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。」